Для чего мы вам предлагаем это руководство?

Ипотечная Ассоциация Испании (АНЕ) - это организация, состоящая из основных кредитных учреждений (сберегательных касс, банков, кредитных кооперативов и специализированных финансовых кредитных компаний), которая за последние годы активно участвовала как на уровне испанского правительства, так и Европейского Союза, в разработке норм о прозрачности ипотечных займов.
Национальный Институт Потребления активно сотрудничает по инициативам, целью которых является содействие информатизированности и прозрачности рынка для того, чтобы повышать и защищать, кроме всего остального, законные экономические интересы потребителей. Это дает возможность сравнивать различные предложения и выбирать наиболее подходящие.
Несомненно, приобретение жилья и его финансирование из ипотечного займа представляют собой достаточно серьезные и сложные операции, в которых необходимо полагаться на соответствующую информацию, которая бы позволила разумно их запланировать и реализовать.
Для этого клиентам предоставляется возможность через "Руководство по ипотечным займам", которое составлено в легко доступной для понимания форме, узнать об основных аспектах этих операций, тем самым способствуя их наибольшей прозрачности.

Прежде чем купить жилье, нужно знать..

Вы решили купить себе дом ? Вы хотите быть уверены, что все пройдет хорошо и что не будет никаких неожиданностей в последнюю минуту? Знаете, что именно вам нужно сделать и сколько это будет стоить? Хотите знать, какой вид займа вам больше всего подойдет?
Цель этого руководства - помочь ответить на эти и другие вопросы, так как покупка жилища является одним из самых важных экономических решений в жизни человека, где все нужно тщательно взвесить. Речь идет о достаточно уникальной операции, которая требует определенных экономических усилий в течение нескольких лет и которая довольно часто может быть реализована только при помощи ипотечного займа. Этот займ и поможет вам получить желаемое жилье.
На сегодняшний день существует множество различных предложений по кредиту. Это не комплексный кредит, хотя, имея основной целью облегчить покупку жилья, имеет и свои особенности: недвижимое имущество служит гарантией займа, взимаемые проценты более низкие, чем в кредите, а также, учитывая особенности и цели операции, сумма денег обычно больше, чем в других видах займа, которая дается на более долгий срок.
Речь идет об операции сроком на несколько лет, где между недвижимостью и клиентом устанавливается длительная связь, поддерживаемая качеством сервиса. Поэтому, кроме предлагаемых финансовых условий, нужно оценить состояние недвижимости и все аспекты, касающиеся отношений клиент-недвижимость, которые не смогут отразиться на цене.
Ипотечное финансирование является наиболее конкурентоспособным, прозрачным и надежным видом деятельности на рынке.

• Конкурентоспособным, потому что вся недвижимость имеет много различных предложений по таким низким ставкам, которых не было за всю историю существования рынка.
• Прозрачным, потому что регулируется различными распоряжениями, достигших своего полного развития в 1994 году с выходом Приказа о прозрачности финансовых условий ипотечных займов. Это приказ устанавливает общие правила защиты клиентов, a также обязывает финансовые организации предоставлять клиентам информативные брошюры, помогающие сравнить различные предложения.
• И надежным, начиная с нотариуса, когда тот удостоверяет эту операцию, заканчивая фактом ее регистрации при третьих лицах в Регистре Собственности.

Большой раздел посвящен тому, что такое ипотечные займы и как они работают, а также разъясняются вопросы касательно жилища, надежности купли-продажи и налоговые сборы, которые они включают. Наша цель - ответить на все интересующие вас вопросы.
Если же у вас возникают какие-либо сомнения, обратитесь за помощью в свою финансовую организацию. Это она предоставляет вам ссуду и помощь в улаживании формальностей и, конечно, обеспечивает информацией для того, чтобы вы выбрали для себя наиболее подходящий вид займа, так как каждый исходит из своей финансовой ситуации и требует соответствующего ей решения.
За дополнительной информацией можно также обратиться в Национальный Институт Потребления и Организацию Потребления Сообщества.

Как выбрать дом, который соответствует вашим потребностям и возможностям

Первое золотое правило: не торопитесь
Вы уже запланировали приобрести жилище? Вам уже что-то понравилось, но вы не уверены, подойдет ли вам это? Вы изучаете различные виды займа, которые существуют на рынке?
Если это ваш случай, то первая подсказка - это не торопиться, так как покупка жилища - это, несомненно, наиболее большое и важное вложение в вашей жизни. Поэтому нужно тщательно выбирать и найти то, что соответствует вашим потребностям и… возможностям, а это требует определенного времени.
При выборе жилища нужно обратить внимание на четыре основных аспекта, которые в дальнейшем повлияют на ваше качество жизни.

• Месторасположение. Проверьте, соответствует ли эта недвижимость вашим потребностям в таких аспектах как шум, загрязнение, транспортные коммуникации и т.д., а также есть ли рядом такие необходимые виды сервиса как колледж, медицинский центр, рынок, места для отдыха или парковки.
• Характеристики. Загородный дом, квартира, апартаменты. Обратите внимание на то, куда ориентировано ваше жилище, так как это повлияет на температуру в комнатах, на этаж-первый, второй, пятый…- и на вид из окна - от всего этого будет зависеть степень естественной освещенности. Было бы хорошо узнать, имеются ли такие дополнительные услуги как подсобное помещение, гараж, террасы и другие общие зоны.
• Оборудование. Проверьте изоляцию дома относительно температуры и шума извне, чтобы в дальнейшем чувствовать себя комфортно и сберегать энергию. Убедитесь, что оборудование (отопление, вода, электричество и газ) соответствуют установленным нормам.
• Цена. Качество оборудования, зона и вид жилища напрямую связаны с ценой дома. Однако помните, что, будь то жилище новое или нет, к цене нужно прибавить налоги и остальные расходы, связанные с операцией займа - нотариус, инспектор, оценка и др.

Конкретная информация для покупателя была разработана в рамках закона 26/84 от 19 июля, Общества Защиты Прав Потребителей, по Королевскому Декрету 515/89 от 21 апреля.

Сколько мне все будет стоить?

О деталях мы поговорим позже. В данное время нужно иметь в виду, что для того, чтобы сделать расчет правильно, нужно обратить внимание на два важных аспекта.
Первым является покрытие всех необходимых очередных расходов на 10% от предоплаты от стоимости жилья. Основной взнос покрывает налоги, связанные как с куплей- продажей, так и ипотечным займом. В общем, расходы и налоги на куплю-продажу составляют от 7% до 8%; плата за выдачу кредита (constitucion) варьируется от 1% до 2%, а остальная часть соответствует ипотечному кредиту. Так, например, человек, покупающий дом за десять миллионов, должен заплатить на миллион больше, т.е.10%, что в общей сложности составит одиннадцать миллионов.
Другим фактором является то, что ипотечный займ не покрывает всей стоимости жилья. Согласно Закону Ипотечного Рынка организации должны ограничивать общую сумму кредита до 70% или 80% от стоимости жилья. Продолжая вышеприведенный пример, считаем, что из одиннадцати необходимых клиенту миллионов примерно семь-восемь он получит из ипотеки, а остальные он должен будет заплатить из своих сбережений.
Это очень важный вопрос. Во-первых потому, что выбирается жилье, на которое клиент соглашается исходя из своей финансовой ситуации и, конечно, подчеркивает необходимость рассчитывать на свои сбережения.

Через кого Вы можете приобрести будущее жилье?

• Напрямую от частного лица к частному лицу
• Обратившись в строительную или promotora компанию
• С помощью агента недвижимой собственности или агентства недвижимости
• Через рубрики недвижимости печатных изданий (газеты…)
• Позвонив в Жилищные Услуги вашей кредитной организации

Каков лучший способ сбережения?

Если вы хотите начать откладывать деньги, чтобы со временем купить жилье, то на сегодняшний день лучшим считается открытие Счета Жилище. У него много интересных фискальных преимуществ. Согласно действующему законодательству, он позволяет при декларации доходов снизить налог максимум на четыре года, т.е. 15% от внесенной на этот счет суммы, что не превышает 1.500.000 песет в год. Для счетов, открытых до 11.1.1999 срок растягивается до пяти лет.
Кроме того, счет Жилище предлагает более высокие проценты в отличие от других видов счетов. Единственное ограничение - это то, что эти фонды могут использоваться только для целей покупки, строительства, расширения или ремонта жилища, а также то, что их использование должно осуществляться в максимальные сроки, о чем было сказано в предыдущем разделе. В противном случае вам придется вернуть полученные льготы по налогам.
Не забудьте, что деньги, сэкономленные в этот период, помогут вам в дальнейшем оплатить ваше новое жилье.

Что предшествует первому шагу?

"Необходимо узнать о всех легальных аспектах этой операции и обратиться за помощью в такие организации как Палата Городской Собственности и, особенно, в регистр собственности и нотариат". 
 - Поэтому, прежде чем купить дом и внести задаток, необходимо проверить эту собственность в Регистре Собственности. В этом общественном учреждении, посредством простой письменной просьбы, вы сможете убедиться в том, что продавец в действительности является законным владельцем этого жилища и, что не менее важно, проверить, обременена ли на собственность долгами, которые вам потом могут предъявить третьи лица. Другими словами, консультация в этом учреждении обеспечит покупателю гарантию надежности, не зависимо от того, покупает ли он жилище или берет ипотечный кредит. В последнем случае финансовая организация потребует и, если вы захотите, возьмет на себя проведение консультации. Это единственный способ избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Нотариус проинформирует вас о всех легальных аспектах этой операции, так как его обязанностью является обеспечение содержания контрактов, а также о его различных моментах.
 - Кроме обязательной консультации в Регистре, покупатель должен предпринять другие виды предостережения. Стоит связаться с обществом собственников, и в случае плохого состояния жилья запросить информацию в Мэрии, чтобы убедиться в том, что собственность не объявлена пришедшей в полную негодность, соответствует требованиям городского плана или претерпела изменения в плане.

Какие документы должен мне передать продавец

Документы для передачи покупателю

• Описание собственности (нотариальный акт)
• План жилища
• Характеристика
• Свидетельство о пригодности жилья
• Последняя оплаченная квитанция по Налогам на Недвижимое Имущество
• Последняя квитанция за коммунальные платежи
• Квитанция по налогам на Рост Стоимости Имущества Города

В случае приобретения нового строения, необходимо получить лицензию первого вселения, которая является официальным разрешением того, что недвижимость может служить жильем (Свидетельство пригодности жилья). Кроме того, строительная компания должна предоставить вам характеристику жилища, т.е. использованные материалы, установки и т.д., чертеж плана, а также другую информацию, относящуюся к Королевскому Декрету 515/89.
Во вторичном жилье необходимо больше обращать внимание на экономические аспекты. Попросите у покупателя последнюю квитанцию по Налогам на Недвижимое Имущество, так как он должен будет предоставить ее нотариусу до получения свидетельства о купле-продаже.
Требуйте копию свидетельства собственности у настоящего владельца. Проверьте, рассчитался ли он с обществом собственников. В противном случае расходы последнего и предыдущего годов обрушатся на вас.

Я хотел бы подписать право покупки. Нужно ли давать задаток?

Вы уверены? Тогда вперед!
Проверив все необходимое, вы подошли к тому моменту, когда нужно оставить залог как гарантию ваших обязательств.

• Задатком является платеж, который в дальнейшем отнимается от стоимости жилья во время выплат. Речь идет об обязательстве, хотя и о неопределенном, где и покупатель, и продавец могут передумать в определенный момент. В случае, если продавец отказывается от сделки, он должен будет вернуть двойной задаток. Если же сделку останавливает покупатель, то естественно, он теряет свой внесенный аванс.
• Другой альтернативой является подписание права покупки, которая сходна по механизму с внесением задатка. Здесь нужно договориться заранее, прибавятся или нет деньги покупателя, уплаченные в качестве права, к конечной стоимости, если сделка купли-продажи состоится.
• При приобретении нового жилья нередко заблаговременно подписывается частный контракт купли-продажи, условия которого оговариваются в нотариальном публичном акте, о котором мы поговорим в дальнейшем.

Прежде чем подписать контракт, внимательно прочтите все пункты, и в особенности те, которые указывают на то, кто из сторон возьмет на себя ответственность за оплату каких-либо затрат или налогов по этой сделке. Если вы сомневаетесь, не думайте дважды, а обратитесь за помощью к юристу. И помните, что ваша финансовая компания всегда готова вам помочь.
В любом случае вы должны знать, что устроители жилища должны гарантировать поручительством, полученным от кредитной организации, или страховым контрактом, возвращение денег со счета вместе с процентами за год в случае, если строительство не закончится или закончится не вовремя согласно Закону 57/68 от 27 июля. Они также должны предоставить вам документы, где оговариваются эти гарантии.

Что такое ипотечный кредит ?

Определение: Ипотечный кредит, предоставляемый вам финансовой организацией, помогает вам приобрести желаемое жилье. Такова его специфическая цель: облегчить получение жилища.
Его основной характеристикой, отсюда и название ипотечный, является то, что кроме личной гарантии, гарантией возвращения кредита служит недвижимость. Именно эта особенность делает ипотечные кредиты с более низкими процентами в отличие от других видов кредита с меньшими гарантиями. Для того, чтобы облегчить выплату кредита, он предоставляется на длительный срок.

Как выбрать наиболее подходящий для меня вид кредита

Общая стоимость: Чтобы узнать точную сумму необходимого кредита, нужно учитывать два аспекта.
Во-первых, оценочная стоимость жилища. Через уполномоченную оценочную комиссию вы узнаете стоимость недвижимости, и соответствует ли эта сумма рыночным ценам. Оценка жилья, тем самым, становится еще одной формой подтверждения надежности вашей финансовой организации, которая, в свою очередь, может нанять другую организацию для проведения оценки. Однако, помните, что все расходы по оценке лягут на вас, независимо от того, оформится кредит или нет.
Естественно, другим фактором, обуславливающим сумму кредита, являются доходы. Согласно общим правилам (об этом мы поговорим детально далее), финансовые организации рекомендуют, чтобы месячная квота по ипотечному кредиту не превышала определенный процент - около 30%- ежемесячного дохода. Для вас это более надежно: нет риска невнесения платы за кредит, когда вдруг возникнут неожиданные расходы в вашем бюджете.

Вы уже знаете стоимость жилища? Тогда, если вам позволяют ваши доходы, вы сможете получить от 70%до 80% от этой суммы. У вас есть возможность получить и больше, если вы предоставите дополнительные гарантии. Поговорите об этом со своей организацией.
Наш вам совет - не затягивайте сильно пояс, когда узнаете общую стоимость недвижимости. Позвольте себе немного расслабиться в рамках некоторых обязательств.

Срок погашения долга

Сроком погашения долга является время, установленное для выплаты всего кредита. В зависимости от масштаба сделки, ипотечные кредиты могут выдаваться на длительный срок, от пяти до пятнадцати, двадцати и больше лет.
Необходимо, чтобы вы подобрали удобную для себя как сумму кредита, так и срок его погашения. Найдите золотую середину: увеличив срок погашения кредита, вам придется дольше платить проценты, а чрезмерно сократив его, вы должны будете выплатить довольно большой налог.
Дальше на примере мы увидим, что вид процентов также помогает выгодно определять срок. В общем, с низкими процентами увеличение срока влечет за собой уменьшение квоты, в то время как с высокими процентами большой срок не влияет на значительное снижение квоты на кредит.

Вид процентов

Несомненно, вид процентов является очень важной стороной в кредите, что, вместе со сроком, определит сумму, которую вы будете оплачивать в течение определенного количества лет. Однако, нельзя смотреть на вид процентов как на отдельный элемент. Необходимо уделить большое внимание всем остальным элементам займа: разновидность процентов - фиксированный или плавающий - , наложенные комиссионные, квоты по оплате кредита и их периодичность и сроки погашения.
Важно найти идеальное соотношение между видом процентов и сроком, чтобы сделка соответствовала вашим возможностям. Четвертая часть в виде процента не сильно отражается на квоте, однако разница в десять или двадцать лет может повлиять на то, возьмете ли вы кредит или нет, и какую сумму кредита попросите.

Что такое начальные комиссионные и полное погашение?

Комиссионные

• Предоставление кредита со стороны организации влечет за собой одновременно взимание комиссионных, называющихся начальными комиссионными, которые представляют собой оплату за рассмотрение и ходатайство кредита. Это примерно несколько процентов от суммы займа минимальной величины.
• Комиссионные за предварительное погашение. Эти комиссионные относятся к дополнительным выплатам, которые клиент решает внести, чтобы уменьшить размер кредита с целью сокращения ежемесячной квоты или срока сделки. Иногда тарифы варьируются в зависимости от погашения кредита целиком -полное погашение - или частично-частичное погашение. Для финансовых компаний эти комиссионные сборы являются гарантией, покрывающей риски аннуляции сделки по инициативе клиента.
• В кредитах с плавающей ставкой процента комиссионные сборы за погашение ограничиваются законом до 1%. Что касается фиксированной ставки процента, комиссионные, как правило, более высокие из-за высокого риска для страховой компании, которая застраховывает себя от возможных изменений процентных ставок с вытекающей отсюда себестоимостью. Во всех случаях Закон 2/1994 от 30 марта предлагает вам две возможности изменить свой ипотечный кредит : замещение и кредитная новация.

Банк Испании должен быть уведомлен заранее о комиссионном тарифе, который должен быть возвращен клиенту, и быть в полном распоряжении любого интересующегося им клиента. Могут быть возвращены только комиссионные, указанные в нотариальном акте кредита.

Что такое ЭГН (TAE) ?

Аббревиатура соответствует понятию Эквивалентный Годовой Налог. ЭГН является результатом математической формулы, которая включает какой-то номинальный процент, комиссионные и срок сделки.
Речь идет о важном понятии, которое помогает определить фактическую или реальную стоимость сделки в случае, если существующие на момент оформления кредита проценты не изменяются, что, логически, не происходит с кредитами с плавающими процентами. Поэтому, ЭГН является необходимым и ценным элементом в ипотеках с фиксированной процентной ставкой, т.е. когда процент остается постоянным все время, в отличие от плавающего. В последнем случае, ЭГН служит не больше чем отсылкой - он будет изменяться всякий раз вместе с обновлением процентов кредита-, хотя, конечно, помогает увидеть каким в дальнейшем будет процент, пропорциональный первому году.
На момент покупки различных предложений в функции ЭГН, имейте в виду, что не все действуют по одному образцу: сравните похожие кредиты, например, фиксированный с фиксированным, и плавающий с таким же, хотя сравнение будет действительным только тогда, когда вы сравниваете различные кредиты с одинаковым индексом отсылки.

Какие существуют виды ипотечных кредитов ?

На сегодняшний день предлагается много различных видов ипотечных кредитов. Несмотря на большое количество коммерческих названий, можно выделить четыре основных типа кредита.

Фиксированный процент
Процентная ставка остается неизменной на протяжении всего кредита, т.е. независимо от того, растет или снижается процент, клиент все время будет платить одинаковую сумму каждый месяц. Это обеспечивает ему своеобразную надежность - если проценты вырастут, то на него это не повлияет. Однако, в случае их снижения, он не сможет извлечь из этого пользу. Речь идет о таком решении, где можно и выиграть, и проиграть.
Другой характеристикой этого вида кредита является то, он имеет договоренный срок - около двенадцати лет - с более высокими комиссионными за его предварительное погашение. Помните об этом, если вы подумываете в будущем вложить свои сбережения в сокращения кредита или срока.

Плавающий процент
Этот тип кредита в действительности позволяет извлечь выгоду при снижении процентов, однако он также затрагивает и их рост. Его принципиальным преимуществом является гибкая процентная ставка кредита, которая периодически - обычно каждые двенадцать месяцев - приспосабливается к рыночным ценам.
Его основные характеристики: процент изменяется с ценами на рынке, срок погашения более долгий - может доходить до двадцати или тридцати лет - и комиссионные при предварительном погашении не превышают одного процента.
В этом виде кредита важно различать между процентной ставкой первого периода- действующей от шести до десяти первоначальных месяцев-, которая иногда является первоначальным взносом, и ставкой последующих лет, которая будет определяться индексами и добавленной разницей, о которой мы поговорим позже.

Смешанный вид процентов
Это такие проценты, которые сочетают один период, когда процент остается фиксированным - два, три и более лет - и другой, где процент изменяется в зависимости от ситуации на рынке. Срок погашения и комиссионные сборы за предварительное полное погашение обычно совпадают с плавающим видом ставок. Здесь сочетаются достоинства и недостатки фиксированного и плавающего кредитов, а риски двух периодов вместе становятся менее ощутимыми.

С фиксированной квотой
Это кредиты с различными процентными ставками, схожие с фиксированными в том, что клиент всегда платит одинаковую квоту независимо от изменения процентных ставок. Разница в том, что в случае повышения ставок, увеличивается не квота, а срок погашения; а в случае их понижения этот срок сокращается. Основной проблемой является неопределенность. Клиент точно не знает о сроках окончания кредита, так как это зависит от изменения ставок. Вместо этой неясности у него есть уверенность в том, что его квота не изменится ни на одну песету на протяжении всего кредита.

Что такое индексы для ссылки?

Индексы для ссылки являются очень важным элементом и требуют большего внимания со стороны клиентов. Эти показатели применяются к ипотечным кредитам с различными ставками на момент пересмотра и пересчета ваших ставок. Т.е., от них зависит ставка на протяжении всего пользования кредитом.
Существует несколько видов кредита, но мы рассмотрим только официальные. Речь идет об объективных показателях, которые ежемесячно составляет Банк Испании и которые кроме Официального Бюллетеня Страны, публикуются почти во всех газетах. Их легко найти в разделах экономики рядом с картинкой кошелька под заголовком Индексы отсылок ипотечных кредитов. Рассмотрим каждый из них.

Часто используемые индексы отсылки
Индексы, которые мы рассмотрим в дальнейшем детально, являются официальными и составляются и публикуются Банком Испании.

• Индекс банков - Это средний процент ипотечных займов на срок более трех лет, которые выделили банки в течение какого-то месяца на приобретение свободного жилья и выражается он в Эквивалентном Годовом Налоге (ЭГН). Следовательно, это средняя величина в ипотечных контрактах, которые были оформлены на рынке и подсчитаны по данным, предоставленным финансовыми организациями.
• Индекс касс - Это практически то же самое, что и индекс банков. В этом случае рассчитывается средняя величина по ипотечным контрактам, оформленных в сберегательных кассах. Выражается в ЭГН.
• Средняя ставка кредитных учреждений - Этот индекс включает в себя два предыдущих и поэтому имеет более широкую среднюю величину.
• Показатель активных ставок СЕСА - Этот показатель является средней величиной годовых эквивалентных ставок (ГЭС), которая используется в сберегательных кассах как для ипотечных, так и персональных кредитов.
• Годовая межбанковская ставка - Больше известная как mibor - это обещание цены или процентной ставки, на которое банки и кассы предоставляют деньги на валютном рынке. Речь идет не о ставке какого-то конкретного дня, а о среднем величине всех сделок за месяц, оцененных по их объему. Поэтому скачки ставок выравниваются по средней ежемесячной величине, которую составляет Банк Испании. Этот индекс, будучи денежным показателем, наиболее быстро отражает движения ставок- повышения и понижения, - которые Банк Испании учитывает в официальных процентных ставках. Поэтому иногда показатели могут резко отличаться от предыдущих.
  Согласно распоряжению Закона о введении евро, для кредитов, действующих до 31.12.1998, в случае исчезновения MIBOR по техническим причинам или рынка их составления, Министерство Экономики и Финансов сможет определить новую формулу расчета MIBOR или эквивалентный индекс, который ее заменит.
• Внутренняя рентабельность государственного долга - Это мало используемый индекс. Он рассчитывается по средней рентабельности, по которой индоссируются чеки Казны сроком от двух до шести лет.

Как применяются эти показатели для перерасчета процентных ставок?

Индексы отсылки гарантируют клиенту то, что при перерасчете процентной ставки кредита, она будет согласована с рыночными ценами, которые являются ни чем иным как средней суммой кредитов, оформленных в определенный период.
Обратите внимание на то, что индексы публикуются с опозданием и, поэтому, при перерасчетах вы будете использовать самый последний или опубликованный на момент перерасчета.

• При использовании этих индексов необходимо принимать во внимание два фактора. Один из них называется округлением. Нужно знать, что организации округляют десятые в индексах отсылки, чтобы облегчить вычисления. Так, например, Если мибор равен 15,91%, то эта сумма округляется до 6%.
• Наиболее важным на данный момент остается применение к индексу так называемого дифференциала, который является не более чем суммой, которую организации прибавляют к индексу, взятым за основу. Например, если клиент заключил кредитный договор на мибор плюс один пункт и мибор составляет 6%, то новая ставка кредита будет эти 6% плюс пункт, установленный в дифференциале, т.е. 7%.

Применяемый дифференциал неодинаков для всех индексов. В случае индексов банков и касс, данный дифференциал должен быть меньше того, который применяется к мибор. Причина очень проста: мибор исходит из меньшей стоимости, которая приравнивается к рыночной прибавлением наибольшего дифференциала.

Когда пересчитывается процент по кредиту ?

Чаще всего он пересматривается раз в год. С этого момента и до нового пересчета, процентной ставкой будет считаться сумма дифференциала и последнего индекса отсылки за прошлый или позапрошлый месяцы - вспомните различные бенефиции, о которых мы говорили ранее.
Преимуществом того, что между двумя пересчетами проходит достаточно времени, является то, что вам не надо постоянно перепланировать свой месячный бюджет.
Естественно, когда процентные ставки повышаются, вам это может быть на руку: у вас будет достаточно времени, чтобы заранее подготовить свой кошелек к новым условиям кредита. Если же ставки понижаются, не расслабляйтесь. С момента перерасчета процентов кредита будьте уверены, что они автоматически адаптируются к ситуации на рынке.
Не забудьте: вашему кредиту не нужно ждать, пока Банк Испании пересмотрит процентные ставки, чтобы они соответствовали рынку. В случае кредита с непостоянной (плавающей) ставкой она автоматически приспосабливается к рынку каждый раз во время ее перерасчета.

Какой кредит лучше?

Хороший вопрос. Если вы думаете, что процентные ставки вырастут, то можете взять ипотечный кредит с фиксированной ставкой. Если же вы думаете, что они снизятся, тогда лучше выбрать кредит с плавающей ставкой. Это будет актуально на период в несколько месяцев или лет. Но вам нужно иметь ввиду, что ипотечный кредит берется на двенадцать, пятнадцать, двадцать и более лет, и в течение такого долгого срока безусловно будут движения ставок в обоих направлениях. Как вы понимаете, универсальных формул для всех не существует.
Лучший кредит - это тот, который лучше всего отвечает вашим возможностям, а это требует наличие многих неотъемлемых факторов: необходимая сумма, процентная ставка, срок, платежеспособность и т.д. Ищите и покупайте.
Хотя финансовая компания изучит вашу личную ситуацию, чтобы предложить вам наиболее подходящий вариант. только вы сами принимаете решение. Это, в большей степени, зависит от вашей кредитоспособности, другими словами, от квоты, которую вы должны платить.

Система погашения. Сколько мне нужно платить в месяц ?

Месячная квота зависит от трех факторов: суммы кредита, процентной ставки и срока. Из приведенной таблицы видно как квота изменяется пропорционально увеличению или сокращению срока, то есть большему сроку соответствует меньшая квота. Помните, что вы должны искать удобство платежа и пытаться избежать ошибки увеличить срок больше необходимого.

Месячная квота в песетах на миллион, в виде процентных ставок и сроков.

Таблица - Ставки

Как пользоваться таблицей ?

Очень просто. Выберите из первой колонки процентную ставку кредита, которую вам предложили и желаемый срок в годах . и вы увидите месячную квоту на миллион песет для стих ставки и срока. Например, ипотечный кредит с процентной ставкой 6% на десять лет предполагает квоту в 7.164 песет в месяц, т.е., удлиняя срок в десять лет с той же процентной ставкой 6%, мы сократим ежемесячную плату до 3.938 песет.
Давайте посмотрим другой пример с более высокой процентной ставкой в 12%. На десять лет ежемесячная квота будет составлять 11.011 песет. Если увеличить срок на двадцать лет, то в месяц сберегается 3.336 песет.
Как вы видите, по мере того, как процентная ставка увеличивается, сбережения, которые предполагают увеличение срока погашения кредита, сокращаются до того момента, после которого не имеет смысла дальше увеличивать этот срок начиная с определенного уровня.
С помощью этой таблицы вы можете комбинировать процентные ставки со сроками и рассчитать сумму, отвечающую вашим возможностям. Однако помните, что выбор квоты не является случайным, а зависит от ваших доходов.

Различные виды квот

Согласно периодичности платежей можно выделить различные виды квот: ежемесячные, триместровые и семестровые.
Квота включает в себя часть капитала, который гасится и соответствующие проценты. Исходя из этого, можно выделить следующие виды квот:

• Постоянная квота - Наиболее часто встречается и состоит в том, что сумма процентов сокращается на одну величину пропорциональную погашению кредита.
• Растущая квота - В этом случае квота увеличивается с каждым годом на установленный процент. Ее преимущество состоит в том, что меньше платится вначале, а в конце сумма увеличивается. Ее недостаток - высокие проценты.
• Убывающая квота - Прямо противоположно. Всегда погашается одна и та же сумма так, что проценты с прогрессией снижаются и в общем оплата снижается. Недостатком является то, что вначале платится больше.

Нужно также установить период недостатка. Так называется период, когда получивший кредит платит только проценты и не погашает сумму. Это предлагается на короткий срок - один или два года- для того, чтобы когда произойдет сделка, сделать начальные выплаты более удобными.

Проконсультируйтесь со своей финансовой организацией по поводу наиболее подходящей для вас квоты и не забудьте, что в случае кредита с плавающими ставками, квота адаптируется по мере того, как пересматриваются проценты.

Какие документы мне нужно подать в финансовую организацию, чтобы получить ипотечный кредит?

Необходимые документы относятся к двум аспектам:

• Персональная информация
  Кроме того, если вы женаты, у вас спросят о вашем семейном бюджете. Не беспокойтесь; организация не собирается вмешиваться в вашу личную жизнь. Дело в том, что в некоторых случаях для получения ипотеки необходимо согласие обоих супругов.
• Экономическая информация
  Работник за чужой счет: Последняя ведомость. Это способ сравнения ваших доходов для того, чтобы установить разумную квоту. Возможно, у вас также потребуют Декларацию ренты и имущества, а также справку о стаже с места работы.
  Работник на себя. Декларация Ренты и Имущества. Подтверждение доходов и последних выплат по IRPF и IVA.
  Естественно, если вы уже раньше работали с организацией, предоставляющей вам ипотеку, то вам легче будет исполнить эти формальности.
• Информация о цели ипотеки
  Покупка от частного лица частному лиц: копия акта о покупке-продаже
  Покупка на имя устроителя: копия контракта купли-продажи
  Если желаете построить собственное жилье: акт о собственности на земельный участок, лицензия и проект работы.

Какую информацию сможет мне предоставить финансовая организация как просителю ипотечного кредита?

Финансовые организации предоставят вам информационный буклет, где рассматриваются основные аспекты кредита: срок, процентная ставка, комиссионные, квота и все другие расходы, которые ложатся на счет клиента. Этот буклет, урегулированный приказом о прозрачности финансовых условий ипотечных займов от 1994 года, даст вам возможность сравнить различные предложения.
Проанализировав и получив утверждение от финансовой организации, вы можете ходатайствовать об оформлении неотчуждаемого предложения. Организация проанализирует ваше прошение и ответит в короткие сроки как только проверит ситуацию с недвижимостью в регистре собственности и проведет ее оценку.
Неотчуждаемое предложение - это документ, имеющий силу минимум в десять дней для того, чтобы вы его приняли или нет, и в котором детально расписаны все элементы кредита:

• Сумма и форма предоставления кредита
• Погашение: квоты, периодичность выплат, сумма и дата выплат первой и последней квот, условия при неполном погашении.
• Процент: номинальный; фиксированный или плавающий, а также как и когда будет изменяться отсылочный показатель и какой дифференциал будет использоваться.
• Комиссионные: на открытие кредитной линии и на преждевременное погашение -полное или частичное. Комиссионные вносятся тогда, когда частичное погашение имеет место.
• Другие расходы за счет берущего ссуду: оценка, нотариальные и регистрационные сборы, и т.д. (они будут рассмотрены далее)
• ТАЕ

Хорошо изучите неотчуждаемое предложение и не сомневайтесь задавать вопросы о том, что вам непонятно. Его содержание в дальнейшем будет выражено в акте ипотечного кредита. Помните, что стоимость оценки жилища должна быть оплачена даже если в итоге вы отказались от неотчуждаемого предложения.

Оформление актов купли-продажи и ипотечного кредита

Пришло время подписать акт купли-продажи и ипотечного кредита.
Когда связывающее предложение подписано, приходит момент оформления нотариального акта.

• Для того, чтобы сделать следующий шаг необходимо предоставить дополнительные документы: документ продавца на право собственности, последняя квитанция об уплате налога на недвижимость и данные о купле-продаже, которые обычно совпадают с данными контракта. Если все это готово, то через несколько дней вы сможете подписать акт.
• Обычно, в присутствии нотариуса подписываются как акт купли-продажи жилья, так и акт ипотечного кредита. Убедитесь, чтобы последний содержал все пункты, по которым вы согласились в связывающем предложении. Если вы желаете, то можете его спокойно проверить за несколько дней в кабинете нотариуса, который, в любом случае, ответственен за то, чтобы указанные документы совпадали.

Будет также уместным, если нотариус проверит в Регистре Собственности то, что недвижимость не претерпела никаких изменений в период между моментами ее первой проверки до подписания акта.
Общими словами, необходимы:

• Копия NIF-CIF ходатая или ходатаев
• Копия акта недвижимости для кредитования
• Проверка и сертификат регистрации

Работник за чужой счет:

• Последние ведомости по зарплате
• Последняя декларация о доходах (renta)
• Другие документы, подтверждающие доходы, если таковые имеются

Работник за собственный счет

• Последняя декларация об уплате ренты
• Разовые выплаты ренты за текущий год
• Последняя годовая декларация IVA

Когда я смогу воспользоваться кредитом?

Согласно испанскому законодательству, ипотечное обеспечение происходит тогда, когда нотариальный акт вписывается в Регистр Собственности.
Поэтому, поскольку сумма ипотечных займов велика, было бы логичным, если бы кредитная организация разрешила ими пользоваться тогда, когда ипотека уже числится в Регистре, а это занимает достаточно много времени.
Однако, большинство организаций выдают сумму кредита одновременно с подписанием актов с целью того, чтобы вы смогли рассчитаться с продавцом и, таким образом, избавить его от трудностей и затрат, которые повлечет за собой отсрочка платежа.
Поэтому, с целью выдать сумму кредита сразу и одновременно удостовериться в подлинности документа, в котором указаны права кредитной организации, он сразу появится в Регистре, организация тщательно отберет посредников - нотариуса, административное правление, и т.д. - с целью добиться наибольшей эффективности.

Как можно получить копию акта?

Если вы хотите иметь копию акта вашего кредита, нужно обратиться к нотариусу до того как он его подписал. Это будет стоить недорого и позволит вам узнать каковы ваши права и обязанности касательно кредита.
Правление, занимающееся улаживанием остальных формальностей, также может оказать вам эту услугу.

Для чего нужно делать денежное обеспечение (обеспечение фондов)?

Как мы уже говорили вначале, купля-продажа недвижимости и ее финансирование ипотечным кредитом ведет за собой такие расходы клиента, необходимые для осуществления сделки, как нотариус, правление, налоги и т.д. Поэтому, в день подписания акта вы должны осуществить фондовое обеспечение в пользу правления, которое возьмет на себя административные формальности, чтобы покрыть эти расходы.
Если после их оплаты есть остаток, что является обычным делом, организация зачислит на ваш счет сумму для их полного погашения, которым занимается правление. Вы получите все квитанции.
Давайте детально рассмотрим все вытекающие отсюда расходы.

Какие расходы несет за собой сделка по ипотечному займу?

Необходимые расходы по сделке

• Оценка. Услуга оплачивается уполномоченной на то организации. Когда жилище уже оценили, вы должны будете оплатить ее независимо от последнего подписания договора или ипотечного кредита.
• Регистрация. По двум соображениям. Первое - это когда вы запрашиваете Регистр Собственности об информации по жилищу, которое собираетесь приобрести. Второе - при регистрации в этом учреждении актов, которые свидетельствуют, что вы являетесь новым владельцем собственности и имеете ипотечный кредит.
• Нотариус. Нотариус в присутствии всех заверяет акты купли-продажи и ипотечного кредита, а также удостоверяет сделку. Нотариус обязан информировать и напоминать клиенту о финансовых условиях кредита - комиссионных, TAE, индекс для отсылки, и т.д. - а также предупреждать его в случае, если обнаружит какое-либо различие между связывающим предложением и контрактом.
• Правление. Это последняя инстанция, которая берет на себя выполнение административных формальностей, уплаты налогов, и т.д.
• Банковские расходы. Эта часть включает в себя комиссионные по открытию кредита. Помните, что , хотя ваша организация проинформирует вас о комиссионных за преждевременном погашение, выплатит она их сама.

Какие налоги нужно уплатить при покупке жилья?

Имущество. Покупка жилища влечет за собой налоги, которые правление обязуется уплатить при обеспечении вами фондов. Вот следующие налоги.

• Налог на добавленную стоимость (IVA). Только в случае покупки первичного жилья. Обычно семь процентов от оформленной в акте стоимости свободного жилища. Некоторая недвижимость под официальной защитой находится в особом режиме с налогом в 4 %.
• Налог на наследство. Только в случае вторичного жилья. Взимается 6%от стоимости акта.
• Налог на документирование юридических актов. Взимается 10,5% от стоимости ипотечной гарантии, что составляет 1,5 %- 2% от суммы кредита. (Продавец законно обязан уплатить налог на увеличение стоимости Земли и Городской Природы) Но в другом контракте купли-продажи могут быть противоположные договоренности.

В общем, как мы уже упомянули ранее. Расходы могут варьироваться в пределах десяти процентов стоимости жилья.

Что нужно застраховать?

Не забудьте застраховать свое будущее..
Очень важно, как и выбрать хороший кредит, застраховать себя от возможных рисков в жилище. Официально вы должны застраховать ущерб, и страховка должна покрыть стоимость оцененного имущества.
Однако, жилище является очень важным имуществом, чтобы не обращать внимание на его риски. Поэтому, кроме страхования содержания или строения жилища, нужно покрыть все другие возможные риски. Ваша организация сообщит вам о возможных видах страхования, о которых мы вкратце поговорим далее.
Страхование имущества с множественным риском. Посредством уплаты взноса, вы не будете больше беспокоиться за содержание вашего жилища. В случае пожара, затопления, битья стекла, кражи, гражданской ответственности за ущерб третьим лицам, и т.д., страховка покроет все. Кроме того, этот вид страхования включает наблюдение за домом 24 часа в сутки.

Страхование жизни или погашения кредита.
Этот вид страхования покрывает риск смерти или недееспособности пользователя кредитом. Если риск наступил. то на семью не ложится ответственность за уплату долга, т.к. страховая компания возвратит финансовой организации оставшуюся часть кредита.
Узнайте в финансовой организации о преимуществах и гарантиях этих двух видов страхования. Вас проинформируют о стоимости каждого из них, так как взнос зависит от функции рисков, которые вы хотите застраховать, от стоимости имущества, возраста страхователя, срока и т.д. Помните, что в любом случае сумма, вы решаете, с какой страховой компанией вы хотите оформить договор.

Какие фискальные преимущества у сделки?

Как покупка вашего жилья, так и ипотечный кредит имеют много фискальных преимуществ, которые нужно учитывать, т.к. они вам позволят сократить сумму оплаты налога на недвижимость, и, в некоторых случаях, преобразуют позитивную декларацию в негативную с правом возврата. В любом случае всегда присутствует одно условие: жилище должно быть вашим актуальным местом жительства.
Для того, чтобы получить полную фискальную выгоду при покупке жилища и заключении договора об ипотеке, вы должны детально проанализировать как то, какой налог на недвижимость устанавливается для физических лиц, так и свою личную ситуацию.
Действующая норма устанавливает другой порядок того, откуда берутся деньги, вкладываемые в приобретение жилья.

• Если вы покупаете жилище при помощи займа у кредитной организации, в течение первых двух лет может быть вычтено 25% из первых 750.000 инвертируемых песет и 15% - из последующих 750.000 песет. С третьего года проценты будут от 20% и 15% с ежегодным лимитом в 1.500.000. Чтобы использовать эти проценты, необходимо, чтобы кредит был по крайней мере 50% от стоимости жилища и не погашался, т.е. не возвращался, в течение первых трех лет в количестве, не превышающем 40% от общей суммы.
• Если вложенные деньги не являются займом, включая свои собственные сбережения или не соответствуют вышесказанным условиям, процент возврата будет равен 15% с таким же лимитом в 1 500.000.

Чтобы определить, как влияют все эти пункты на заявление о ренте, вам нужно получить профессиональную консультацию.
Проконсультируйтесь в своей финансовой организации. Она может подыскать вам лучший вариант, исходя из ваших финансовых и фискальных потребностей.

Куда мне можно обратиться в случае жалобы или сомнения?

Как мы вам уже советовали, не сомневайтесь обращаться в свою организацию за консультацией по всем неясным для вас вопросам.
Помните, что ипотечный кредит является длительной сделкой, которая порождает стабильные отношения между организацией и клиентом, и где, кроме хороших финансовых условий, предлагается качественный сервис.
Не забудьте, то в случае жалобы, если вы не получите удовлетворительного ответа, то сможете обратиться к защитнику клиента. Обычно, во всех организациях есть отдел, где рассматриваются жалобы для того, чтобы прийти к какому-либо решению, и если это невозможно или прошло два месяца без принятия решения, со своей жалобой вы можете обратиться в Банк Испании.